プレサンスコーポレーション

1997年創業 2007年東証上場
プレサンスコーポレーションのグループ企業
プレサンスリアルタがプレファンを運営しています

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メザニンローン

メザニンローン

「メザニンローンとは「メザニンファイナンス」の一種で、他の債権よりも優先的に返済されるシニアローンより返済順位が後になるローンのことです。
企業が資金調達をする手段として従来金融機関が取り組んできた「シニアローン」(通常貸付)と普通株式による「エクイティファイナンス」がありますが、「メザニンローン」はその中間的な金融手法です。返済順位が低いため、リスクが高くなりますが、投資リスクにみあった金利水準が設定されることにより、経済的な合理性が確保されています。

「メザニン(Mezzanine)とは、中二階という意味の英語です。金融の世界ではシニアローンとエクイティの中間という意味であり、「債権型メザニン(メザニンローン)」の最終期限はシニアローンよりも長く、全てのシニアローンが返済されるまで元本返済がないものが多いためシニアローンよりも返済順位が劣後します。優先株式などの「株式型メザニン」の場合、金利の代わりに配当金が支払われますが、エクイティよりも返済順位が優先される部分となり中二階のように表されます。

「エクイティ(Equity)とは、株式や自己資本のことです。

メザニンローンを採用する意味

金融や株式における資金の提供者は、主に「シニアローン」は銀行や信用金庫等の金融機関、「メザニンローン」はメザニンファンドや、日本政策投資銀行、「エクイティファイナンス」は株主や親会社、ファンドとなります。
返済順位は、シニアローン、メザニンローン、エクイティファイナンスの順番となるので、リスクも同様に後者のほうが高くなります。

メザニンローンは、シニアローンに対して、劣後して返済されることから劣後ローンとも呼ばれています。

また、「メザニンファイナンス」には,劣後ローン、劣後債、優先株、種類株、ハイブリッドファイナンスなどの種類があります。いずれもシニアローンよりも返済順位が低いためリスクが高い資金ですが、経済合理性を確保するために、投資リスクに見合った金利や配当水準が設定されています。

一つの事業において返済される順位をわける出資を募る方式は優先劣後出資方式とも呼ばれています。

不動産クラウドファンディングにおける優先劣後出資方式

不動産クラウドファンディングにおける優先劣後出資方式

不動産クラウドファンディングでは、メザニンローンとシニアローンのように、資金回収を行う順位を分けて出資を区分する「優先劣後出資方式」を導入しているものが多くあります。

不動産クラウドファンディングにおいては、投資家が事業者と匿名組合契約を結んで出資しますが、資金の扱われ方には「劣後出資」と「優先出資」の2つの区分があります。(優先劣後出資方式。)

優先劣後出資方式とは、出資の区分を指しその仕組みは「優先出資者」の後に「劣後出資者」が償還を受けるというものです。
昨今の不動産クラウドファンディング市場においては、「優先出資者」とは投資家、「劣後出資者」とはクラウドファンディング事業者を指します。
優先劣後出資方式を採用している不動産クラウドファンディングにおいては、賃貸料や売却時に発生した利益を「優先出資者」である投資家に優先して配当する仕組みとなっています。投資家にとっては「優先出資者」となることで、一定のリスクはあるものの元本割れの危険性が少なくなるため、比較的安全に投資を始めることができます。しかし、万が一損失が出た場合は、出資金の中から負担しなければなりません。

この時、先に損失を負担しなければならないのが「劣後出資者」であるクラウドファンディング事業者となります。「優先出資者」は、仮に損失が発生した場合においても、劣後出資額内に損失額が収まれば、元本が減少することはありません。投資家の元本が減少するのは、劣後出資者である不動産クラウドファンディング事業者の元本を超えて損失が出た場合のみとなります。

収益が好調の場合、当初の配当利回りなど決められた配当金の一定額を超えた利益の配分については、劣後出資者である不動産事業者が得ることができる仕組みのため、不動産クラウドファンディング事業者の取り分が増えます。この場合は不動産クラウドファンディング事業者の方が分配率は高くなります。リスクが高い反面、ハイリターンを狙えるという仕組みとなっています。

投資家にとっては一定のリスクはあるものの元本割れの危険性が少なくなるため、比較的安全に投資を始めることができます。
また、不動産クラウドファンディング事業者にとっても、運用が好調になれば収益をより多く確保できることに加え、投資家のリスクを下げ、初心者でも始めやすい投資とすることで、資金調達面など運用がしやすくなります。

このようにお互いにとってメリットがあるため優先劣後出資方式を導入しています。

プレサンスのクラウドファンディングにおける割合

プレサンスコーポレーションが運営する不動産クラウドファンディングでは、優先出資と劣後出資の割合を70%:30%としています。
元本割れ対策にもしっかりと目を向け、投資家にとってのリスクを低く抑えています。

東証一部上場企業であるプレサンスグループでは、
20,580戸の管理物件数と98.3%を越える入居率の高いマンションの少額不動産投資を運営しております。
物件の自社開発~管理まで一貫し、今までにない安心の不動産クラウドファンディングをご提供いたします。
不動産クラウドファンディングならプレファンへぜひご相談ください。