収益還元法

直接還元法

直接還元法では、家賃収入から経費を差し引いた「純収益」を、「還元利回り」で割って価格を算出します。直接還元法の計算式は、以下となります。

不動産価格(収益価格)　=　1年間の純収益÷還元利回り

1年間の収益が280万円・経費が30万円・還元利回りが4.4％だと仮定した場合、計算式は以下のようになります。

(280万円-30万円)÷4.4%＝5,681万円

したがって、この不動産の評価額は5,681万円だということになります。

「純収益」とは、運営収益－運営費用＝純収益です（国土交通省、不動産鑑定評価基準より）。企業経営で例えると、経営活動によって得た純売上高（運営費用）から、経営活動に必要な費用（運営費用）を差し引いて、最終的に得た利益のことです。企業の経営活動の結果を表す数値であるため、自己資本利益率の算定や、売上高純利益率など、さまざまな場面で用いられています。不動産の管理会社から得ることができるレントロールから正確な利益を把握することができるため、計算する際には入手しておくことをおすすめします。

「還元利回り」とはキャップレートとも言われ、不動産を所有することによって得られるであろう収益をもとに、不動産価格を算出するための利率です。投資対象となる物件の資産価値を評価し、リターンを算出する指標にもなります。

この還元利回りの算出方法には、以下の2種類があります。

• ・条件が似ている物件や、販売中の物件の利回りを参考にして算出する方法
• ・不動産会社が公表しているデータを基に、算出する方法

周辺の取引事例は、国土交通省の「土地総合情報システム」を利用することで情報を獲得することができます。現在売り出し中の物件の利回りについては、インターネットの情報サイト等でも入手できる場合があります。

DCF法

DCF法では、不動産の所有することによって得られるであろう利益と、将来のキャッシュフローに必要な経費などを総合的に判断して、物件価格を鑑定します。

1年間といった短期的な利益で評価価格を決定する「直接還元法」と異なり、DCF法では長期的な利益と損益のキャッシュフローを考慮して、より適正な価格を鑑定できる特徴があります。

DCF法の計算式は、以下となります。

不動産価格＝毎期得られる純収益の現在価値の合計値＋将来の売却価格の現在価値

1年間の収益が350万円、経費が50万円、保有期間が5年間、割引率が3%、売却時の想定価格が4,000万円の物件で仮定してみましょう。

毎期得られる純収益の現在価値の合計値と、将来の売却価格の現在価値のそれぞれを求めたうえで、最後に合算して算出します。

DCF法では、直接還元法と違い、家賃の下落率や空室のリスク等も織り込んで計算します。そのため計算式も、直接還元法と比べて複雑であることが分かります。しかし、直接還元法よりもDCF法の方が、計算の精度が高くなるため、より適切な投資判断が可能になるという安心感があります。

収益を考慮する点

収益還元法と積算法の大きな違いは、収益を考慮するかしないかという点です。収益還元法は、物件が将来生み出すであろう収益をもとに、それを現在価値に割り引いて価値を算出していましたが、積算法は土地と建物を別々に把握し、収益を考慮しません。収益還元法ではその不動産の収益力を基に計算するため、積算法では価値が高く出ていても、収益還元法では価値が高く出ないということも多々あります。

土地と建物を分離して計算する点

収益還元法では、不動産から得られる収益を考えればよいため、基本的に土地と建物はセットです。しかし、積算法では基礎価格の算定が重要であるため、土地と建物それぞれの価格を計算することになります。土地は景気や環境の変化などによって価格が変動しますし、建物は新しさや構造によって価値が全く違ってきます。

使用場面の違い

それぞれの計算上の特徴から、収益還元法、積算法が用いられる主な場面が異なります。収益還元法では、ホテルや店舗など入居率や空室率を考慮して「いくら収益が出るか」といった点に着目しています。一方、積算法は、マンションやアパート、一戸建てを売却する際など「いくらで売れるか」といった点に着目した手法です。積算法は、賃貸物件の賃料を計算するために作られた方法のため、数式にも賃貸を考慮した数値を用いているのが特徴です。投資物件を売却する際などに用いられることがあります。