プレサンスコーポレーション

1997年創業 2007年東証上場
プレサンスコーポレーションのグループ企業
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収益還元法

収益還元法

収益還元法とは、不動産の鑑定評価において、将来的に生み出されるであろう利益をベースに、不動産価格を求める評価方法です。この収益還元法によって決定された価格を「収益価格」といいます。

不動産投資においての収益還元法は、収益物件を取得する際に用いられることが一般的です。投資する不動産の価格が適正かどうかを判断する指標のひとつにもなるため、収益率の高い優良物件を選ぶためにも、収益還元法の仕組みや計算方法を知っておきましょう。本ページでは、収益物件の評価に用いられる収益還元法の定義や、計算方法などを解説します。

収益還元法とは

収益還元法とは、不動産から将来的に生み出される収益を、現在の価値に割り引いて不動産価格を計算する方法です。不動産価格を算出する方法は複数ありますが、その中でも不動産の収益性に着目した方法といえます。収益還元法は、さらに「直接還元法」と「DCF法」という2つの手法に分けることができます。

直接還元法とは、ある一定期間の純収益を還元利回りで割って収益価格を求める方法です。計算が簡便であるため、不動産価値を算定するために最もポピュラーな手法だといえるでしょう。

DCF法とは「ディスカウントキャッシュフロー」の略で、連続する複数の期間それぞれの純利益をそれぞれに対応した割引率で割り引き、そこで求めた現在価値を合計することで収益価格を求める方法です。

直接還元法、DCF法どちらを用いるかというのは、不動産の性格や目的によって変わってきます。ただし、不動産の証券化における収益見込みの算出の場合、原則DCF法が用いられています。

その理由としては、直接還元法よりDCF法の方が精度が高いと言われているためです。直接還元法は精度は劣るものの、簡便さが特徴とされています。両者に共通するデメリットとしては、純利益の把握方法や用いる割引率によって、計算結果が変わる可能性があるという点が挙げられます。

収益還元法の計算方法

直接還元法とDCF法の違いは、計算方法を見ると一目瞭然です。同じ収益還元法とはいえ、それぞれに特徴があります。

直接還元法

直接還元法では、家賃収入から経費を差し引いた「純収益」を、「還元利回り」で割って価格を算出します。直接還元法の計算式は、以下となります。

不動産価格(収益価格) = 1年間の純収益÷還元利回り

1年間の収益が280万円・経費が30万円・還元利回りが4.4%だと仮定した場合、計算式は以下のようになります。

(280万円-30万円)÷4.4%=5,681万円

したがって、この不動産の評価額は5,681万円だということになります。

「純収益」とは、運営収益-運営費用=純収益です(国土交通省、不動産鑑定評価基準より)。企業経営で例えると、経営活動によって得た純売上高(運営費用)から、経営活動に必要な費用(運営費用)を差し引いて、最終的に得た利益のことです。企業の経営活動の結果を表す数値であるため、自己資本利益率の算定や、売上高純利益率など、さまざまな場面で用いられています。不動産の管理会社から得ることができるレントロールから正確な利益を把握することができるため、計算する際には入手しておくことをおすすめします。

「還元利回り」とはキャップレートとも言われ、不動産を所有することによって得られるであろう収益をもとに、不動産価格を算出するための利率です。投資対象となる物件の資産価値を評価し、リターンを算出する指標にもなります。

この還元利回りの算出方法には、以下の2種類があります。

  • ・条件が似ている物件や、販売中の物件の利回りを参考にして算出する方法
  • ・不動産会社が公表しているデータを基に、算出する方法

周辺の取引事例は、国土交通省の「土地総合情報システム」を利用することで情報を獲得することができます。現在売り出し中の物件の利回りについては、インターネットの情報サイト等でも入手できる場合があります。

DCF法

DCF法では、不動産の所有することによって得られるであろう利益と、将来のキャッシュフローに必要な経費などを総合的に判断して、物件価格を鑑定します。

1年間といった短期的な利益で評価価格を決定する「直接還元法」と異なり、DCF法では長期的な利益と損益のキャッシュフローを考慮して、より適正な価格を鑑定できる特徴があります。

DCF法の計算式は、以下となります。

不動産価格=毎期得られる純収益の現在価値の合計値+将来の売却価格の現在価値

1年間の収益が350万円、経費が50万円、保有期間が5年間、割引率が3%、売却時の想定価格が4,000万円の物件で仮定してみましょう。

毎期得られる純収益の現在価値の合計値と、将来の売却価格の現在価値のそれぞれを求めたうえで、最後に合算して算出します。

◇毎期得られる純収益の現在価値の合計値
1年目:350万円-50万円÷(1+0.03)=291万円
2年目:350万円-50万円÷(1+0.03)²=283万円
3年目:350万円-50万円÷(1+0.03)³=275万円
4年目;350万円-50万円÷(1+0.03)⁴=267万円
5年目:350万円-50万円÷(1+0.03)⁵=259万円
◇将来の売却価格の現在価値
4,000万円÷(1+0.03) ⁵=3450万円
◇合計
291万円+283万円+275万円+267万円+259万円+3,450万円=4,825万円

DCF法では、直接還元法と違い、家賃の下落率や空室のリスク等も織り込んで計算します。そのため計算式も、直接還元法と比べて複雑であることが分かります。しかし、直接還元法よりもDCF法の方が、計算の精度が高くなるため、より適切な投資判断が可能になるという安心感があります。

収益還元法以外の評価方法

収益還元法以外にも、不動産価値を計算する方法はあります。代表的なものが「積算法」です。積算法は、判定基準日における基礎価格を求めて、期待利回りを乗じて出た額に、必要経費等を足して算出します。一言で説明すると、「土地と建物の合計値」ということになります。

積算法の計算式は、以下のようになります。

不動産価格=基礎価格×期待利回り+必要諸経費

基礎価格は、新規賃料を求めるときに有効な「積算法」において、重要な役割があります。
基礎価格が大きくなるほど賃料が高く、小さくなると賃料が低くなります。

期待利回りとは、ある不動産の資本額に対して期待される収益の割合を言います。一年を単位として%で表されます。

このように、積算法は新規賃料を求めるために有効な手法といえます。金融機関が融資を検討する際、積算法で算出した結果を基にして決定するのが主流となっているため、融資可能額にも大きく影響します。

収益還元法と積算法の違いとは?

収益還元法と積算法の違いとは?

収益還元法と積算法は計算方法が違えば、用途や考え方も違います。具体的にどのような違いがあるのでしょうか。

収益を考慮する点

収益還元法と積算法の大きな違いは、収益を考慮するかしないかという点です。収益還元法は、物件が将来生み出すであろう収益をもとに、それを現在価値に割り引いて価値を算出していましたが、積算法は土地と建物を別々に把握し、収益を考慮しません。収益還元法ではその不動産の収益力を基に計算するため、積算法では価値が高く出ていても、収益還元法では価値が高く出ないということも多々あります。

土地と建物を分離して計算する点

収益還元法では、不動産から得られる収益を考えればよいため、基本的に土地と建物はセットです。しかし、積算法では基礎価格の算定が重要であるため、土地と建物それぞれの価格を計算することになります。土地は景気や環境の変化などによって価格が変動しますし、建物は新しさや構造によって価値が全く違ってきます。

使用場面の違い

それぞれの計算上の特徴から、収益還元法、積算法が用いられる主な場面が異なります。収益還元法では、ホテルや店舗など入居率や空室率を考慮して「いくら収益が出るか」といった点に着目しています。一方、積算法は、マンションやアパート、一戸建てを売却する際など「いくらで売れるか」といった点に着目した手法です。積算法は、賃貸物件の賃料を計算するために作られた方法のため、数式にも賃貸を考慮した数値を用いているのが特徴です。投資物件を売却する際などに用いられることがあります。

東証一部上場企業であるプレサンスグループでは、
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